Выбираем Болгарский дом. На что необходимо обратить внимание?

При написании статьи мы не ставили перед собой цели убедить потенциального покупателя недвижимости в том, что лучше купить дом, а не квартиру в Болгарии. Однако перед покупкой дома необходимо основательно подумать, взвесив все плюсы и минусы принятого решения. Практика показывает, что почти 90% клиентов не вполне осознают: какой именно им нужен дом, зачем он нужен и действительно ли они готовы жить в нем продолжительное время. И зачастую, выяснив нюансы предстоящей сделки, люди, сравнив свои потребности с реальностью, меняют решение и покупают квартиру либо таунхаус. Итак, давайте разберемся в том, какого вида недвижимость станет для вас идеальной покупкой.

Дом или квартира? Подводные камни

Многие покупатели ориентируются на принцип: возьму сегодня дешево, ведь завтра будет дороже, и собираются жить в доме не сразу, а лет этак через 5, а то и 10. Да, болгарский рынок недвижимости после кризиса выглядел исключительно привлекательно по ценам на дома. И сегодня стоимость малогабаритного жилья все еще более чем соблазнительна.

Среди тех, кто обрел дом мечты, но по каким-либо причинам не живет в нем постоянно, обычная практика найм людей для ухода и присмотра за домом в отсутствие владельцев. Наверное, тем, у кого когда-либо была дача, не нужно объяснять, что в любом климате содержание своего дома, домика или дачи – постоянный процесс, нуждающийся в финансовой подпитке, пусть и небольшой. Мелкий ремонт, уход за участком, улучшения ради удобства и другие нюансы, требующие затрат времени и денег - неотъемлемая часть жизни и быта любого домовладельца.

«Дача в Болгарии» - вариант, подходящий для тех, кто может себе позволить жить в доме как минимум все лето, а лучше весь сезон – 6-8 месяцев. На зиму жилье придется консервировать, но по причине более мягкого, по сравнению с российским, климата и из-за отсутствия морозов, это дело не затратное. Предметно мы отсудим этот вопрос далее в тексте. Однако если вас более всего интересует летний отдых на море, но вы не располагаете большими средствами и ищете недорогой вариант, то о радостях садовода-огородника лучше забыть, а от покупки дома – отказаться. Почему? Давайте подумаем.

Не секрет, что земля в курортных зонах значительно дороже, чем в обычной сельской местности. Цена на 1м. участка рядом с морем достигает, порой, 100 евро! Минимальная стоимость квадратного метра превышает 30 евро. А это значит, что стандартные 6 соток обойдутся вам в 20 000-60 000 евро, прибавьте к этой сумме стоимость самого дома… Входит ли в ваш запланированный бюджет такая сумма?

Вы можете поинтересоваться: а как же широко рекламируемые небольшие дома в Болгарии, которые по карману даже пенсионерам, стоимостью в 10 000- 15 000? Они есть и стоят ровно столько, сколько заявлено, но вот их удаленность от моря – минимум 10 км, а то и все 50. Согласитесь, что для летнего отдыха на побережье, это весьма неудобно.

Задайте себе несколько вопросов, которые вам помогут определиться с приоритетами:

Я буду приезжать на месяц, два или смогу жить в доме значительно дольше?
Что будет с недвижимостью в мое отсутствие?
Мне действительно нужен большой участок?
Насколько мне важна близость пляжа?

По данным независимых источников, обычно бюджет покупателей недорогих домов не превышает 40 000 евро. Если цель клиента приобрести недвижимость для отдыха на море, то рассматривать варианты отдельно стоящих домов неразумно: ведь дома, укладывающиеся в бюджет, находятся далеко от береговой линии. Впрочем, компромисс находится, если в приоритетах покупателя есть уединенность, но нет обязательного наличия большого участка. Например: таунхаус в паре километров от моря позволит вам расслабляться дома, не думая о соседях снизу, без беспокойства от соседей сверху. Еще в Болгарии довольно распространены квартиры в небольших домах с отдельным входом и небольшой, прилегающей к квартире территорией. Большим плюсом этих вариантов, упрощающим приобретение недвижимости, станет отсутствие необходимости оформления земли в собственность (о ней мы поговорим в следующей части статьи).

А теперь для принятия предварительного решения, пройдем небольшой тест, ответив на нижеследующие вопросы да или нет:

- В доме будут постоянно проживать не более двух человек, а родные, гости станут приезжать ненадолго – максимум на месяц?
- Вы не ставите перед собой цель уехать из России в Болгарию на ПМЖ в ближайшие два-три года?
- У вас маленький доход, например пенсия до 300 евро на двоих, и нет сбережений или иных источников дохода?
- У вас маленький доход и вы не будете сдавать свою российскую недвижимость в аренду или вы продаете ее, чтобы купить жилье в Болгарии?
- Ваш бюджет не превышает 20 000 евро, или вы планируете взять кредит для приобретения дома в Болгарии?

Покупка дома в Болгарии - нецелесообразное предприятие, если вы утвердительно ответили на три или более вопроса. Подумайте о покупке квартиры в Болгарии или таунхаусе.

«Хочу дом и хоть трава не расти» - понятное желание, многие из нас мечтают именно о доме, однако для достижения цели всегда необходимо четко понимать свои возможности. Иногда покупатели даже при скромном бюджете могут найти индивидуальное решение, но им приходится долго искать подходящий вариант и просчитывать расходы на продукты питания, содержание дома, оплату коммунальных услуг с точностью до копейки. Рекомендуем внимательно изучить раздел это полезно знать, в шапке полезная информация нашего сайта.

Ну а если вы имеете сумму, превышающую 40 000 евро, которую вы планируете потратить на покупку дома. Имеете дополнительный источник дохода, например, в виде арендной платы за оставшееся в России жилье или имеются накопления на нормальное проживание или пенсия превышает 300 -500 евро на проживающих. А также уверены в том, что вполне вероятно к вам будут приезжать в гости родные, друзья наездами или надолго, то приобретение дома в Болгарии, где жить дешевле, чем в России, полностью оправданный шаг.

Как показывает практика, самое лучшее время для приобретения дома – конец туристического сезона: осень, зима или весна. Почему? Во-первых, выбор осуществить проще. Продают дома все те, кто хотел подзаработать на аренде в сезон. Во-вторых, во время дождей, после зимы вы сможете оценить реальное состояние дома, не прикрытого буйными красками роскошной болгарской природы. Все протечки, места скопления грунтовых вод, подмывающих фундамент, и прочие дефекты недвижимости будут видны как на ладони.

Как оформить дом и участок в собственность?

По болгарскому законодательству иностранное физическое лицо не имеет права владеть землей. Никакой дискриминации российских граждан здесь нет, закон относится ко всем иностранцам. Но землю, тем не менее, они приобретают. Давайте разберемся - как это сделать:

Для приобретения дома с участком в Болгарии необходимо открыть фирму - юридическое лицо, на которое и оформляется земля. Кстати эта же процедура необходима и для получения нормального автомобильного номера, и права вести в Болгарии коммерческую деятельность. Заметим, что профессионалы не рекомендуют, и даже настаивают на проведении оформления номера и бизнеса на другое юридическое лицо – не на то, на которое была оформлена земля.

Юридическое лицо, на которое оформлена земля, обязано платить налог на имущество и отчитываться в налоговых органах ежегодно. Звучит устрашающе, но вовсе не ужасно на деле: за 100-150 евро в год практически любой болгарский бухгалтер освободит вас от борьбы с заполнением бумаг и прочей бюрократии. Особо отметим, что для сдачи отчетности, на бухгалтера оформляется доверенность, но ни в коем случае не генеральная, все его полномочия должны оговариваться в  договоре.

Не только землю, но и дом лучше всего оформить на юридическое лицо! Оформляя землю на фирму, а дом на жильцов, вам придется оплачивать налоги по двойной системе: половину как физическое лицо, половину как юридическое. Помимо этого, необходимо будет подготавливать договор на аренду земли и, к тому же, придется дополнительно заполнять налоговую декларацию каждому из собственников недвижимости, зарегистрированных в БУЛСТАТ. Соответственно, оформляя раздельно дом и землю, вы не приобретаете ничего кроме головной боли и дополнительных трат. Если вас настойчиво уговаривают сделать раздельное оформление, это может обозначать: на вас хотят заработать. Больше бумажек – больше запросят за услуги.

Физическое лицо обязано самостоятельно, либо по доверенности, зарегистрироваться в БУЛСТАТ в течение 7 дней с момента покупки недвижимости. Юридическое лицо, при покупке земли и недвижимости, автоматически вносится в реестр и получает учетный номер, необходимый для уплаты налогов.

При оформлении юридического лица выбирается и назначается директор из состава учредителей - собственников (вас, членов вашей семьи). В состав учредителей-собственников разумно ввести всех лиц, кроме несовершеннолетних, которые оплачивали покупку дома  и - или собираются проживать на территории Болгарии в течение длительного времени.

Приведем пример.
Семья: муж, жена, десятилетний ребенок, свекровь.
Удобнее всего, по нашему мнению, будет оформить фирму так: доля в 90% принадлежит супругу, 10% - свекровь. Если муж и жена не составляли брачного договора, то по болгарскому законодательству их доли при оформлении могут быть исключительно равными (нет смысла вписывать обоих супругов т.к. второму супругу автоматически принадлежит 50% от доли – совместно нажитое имущество) но в таком случае нужно понимать, что при продаже супруга не сможет запретить ее. В случае если необходимо контроль над имуществом и супруга и супруги - необходимо вносить и мужа и жену.

Выбор района. Климат. Инфраструктура. Социум.

Климат

Географически Болгария находится в двух климатических зонах: континентальной и средиземноморской. Вследствие этого между северной и южной частью страны существуют определенные климатические различия. На севере в среднем выпадает на 192 мм осадков больше, а температура там в среднем на 1 °С ниже. Приходящие с северной Европы циклоны – главный фактор, определяющий погоду в континентальной части Болгарии. Черное море – сравнительно небольшое и поэтому не является главной причиной общих погодных изменений в стране. Его влияние распространяется в основном на прибрежные области. Если циклон несет западный или восточный ветер, то погода практически одинакова и на севере, и на юге страны.

Зимы в Болгарии малоснежные. На побережье в основном идут дожди, а снег выпадает чаще в северной части страны, но и там он особо не лежит, а сходит практически сразу. В центральной Болгарии достаточно четко выражены все времена года, но переходы от сезона к сезону мягкие. В горах, центрах горнолыжного отдыха, зима задерживается дольше, чем в остальных областях, и длится три – четыре месяца. Можно сказать, что южнее Бургаса – зима дождливей, а севернее Балчика обычно более ветрено, чем в других районах.

Архитектурные традиции постройки домов отличаются по областям страны согласно их климатическим особенностям. Например, в горах, где снег выпадает чаще всего и лежит долго, крыши делают круче и прочнее. Часто встречающаяся на побережье плоская кровля не может выдержать снежный покров, достигающий здесь в особо многоснежные зимы, двух метров. К тому же частые потепления в течение зимы до 0 °С и выше, делают снег мокрым, и он, налипая, увеличивает давление на крышу. Об архитектуре домов южных, прибрежных областей, где снег – редкость, мы расскажем в другой части статьи.

Инфраструктура. Популярность районов

В общем, самым большим спросом пользуются дома в Болгарии, расположенные вблизи приморских крупных городов, городков и поселков с развитой инфраструктурой. Качественный отдых на море – приоритет для большинства покупателей. Безошибочным будет выбор, если ориентироваться на предпочтения местных жителей. Наиболее обжитые районы, исторически сложившиеся культурные центры обладают самой развитой инфраструктурой, что обеспечит вам комфортное проживание. Нормальные дороги, наличие высокоскоростного интернета, хорошие продовольственные магазины, недорогие продуктовые рынки, развлечения и другие прелести цивилизации не менее важны, чем уют в доме. Давайте рассмотри самые популярные среди населения Болгарии и иностранцев районы.

Населены и развиты прибрежные поселения от Святого Власа до Созополя, но и уходящие вглубь страны на расстояние до 30 км населенные пункты - тоже не задворки, однако, чем ближе к морю – тем недвижимость ценней. От Власа до Варны интересны дома, расположенные в городках и поселках, примыкающих к трассе. Если проехать от Варны на север, в сторону Каварны, также можно присмотреть любопытные варианты. Встречаются настоящие жемчужины: например, местечко Аспарухово на озере Цонево – излюбленный жителями Варны и британцами район для отдыха.

Можно смело сказать, что Варна и окрестности – одна из самых популярных для постоянного проживания областей Болгарии. Как следствие здесь же самый большой выбор качественной недвижимости в среднем ценовом сегменте. Великолепная природа, чудный климат, развитая инфраструктура, наличие культурно-развлекательных центров и приличное количество иностранцев на ПМЖ делают ее весьма привлекательной в глазах россиянина.

Прибрежные районы, расположенные южнее населены, а, следовательно, и обжиты, в меньшей степени. Нельзя сказать, что окрестности Бургаса не востребованы и пустынны, тут вполне развитые населенные пункты и нормальный по качеству уровень жизни. Но выбор домов здесь значительно меньше, а большинство доступных вариантов относятся к эконом-классу. Если вы хотите приобрести по-настоящему добротное жилье и располагаете суммой не менее 50 000 евро, то Варненская область вас порадует значительно больше. А Бургасская область придется по вкусу тем, кто не рассчитывает потратить больше 25 000 евро.

А быть может ваша мечта - жить вблизи горнолыжного курорта? Что ж, можно найти в Болгарии недвижимость и для поклонников зимних видов спорта. Банско, Боровец, Паничиште, Пампорово - есть из чего выбрать, но без ложки дегтя здесь медовый рай не обретешь. Декабрь, январь, февраль, март - лыжный сезон длится всего четыре месяца, а в остальное время жить придется в малонаселенном и скучноватом поселке вдали от побережья. К слову сказать, до Черного моря и ехать неудобно – проще в Грецию, на берег Эгейского добраться. Но если ваше решимость приобрести дом для постоянного проживания в районе горнолыжного курорта непоколебима, то мы рекомендуем присмотреть жилье, например, не в Банско, а соседнем Сандански: до гор близко, а район более популярный среди местного населения и в апреле жизнь здесь не замирает.

Агентства недвижимости, работающие не по принципу «лишь бы сбагрить», редко рекомендуют своим клиентам недвижимость, удаленную от береговой линии более чем на 30 км. Почему? Если покупатель впоследствии разочаруется в приобретении или выбранном населенном пункте, то продать недвижимость, не потеряв в деньгах, ему будет трудно. Советуем взять на заметку факт: дешевое жилье - это чаще всего проблемное жилье. Исключение составляет «горящая» недвижимость: иногда, в связи с жизненными обстоятельствами, люди, нуждаясь в крупной сумме денег, готовы продать свой дом чуть ли не по бросовой цене.

Приобретая дом в непопулярном районе, вы рискуете оказаться практически в изоляции. Незнание языка, отсутствие рабочих вакансий в малонаселенных областях, неразвитая инфраструктура, нехватка развлечений, дефицит общения – тут и взвыть недолго. Вы же выбираете дом не на год, а, предположительно, на всю жизнь. Стоит ли рисковать? Покупка дома в Болгарии, стоящего вблизи от крупного города, или находящегося в обжитом поселке, где кипит жизнь, по нашему мнению - самое разумное решение.

Социум

Болгария – многонациональная страна. Помимо болгар, составляющих около 85% общего населения страны, здесь живут крупные диаспоры турок - примерно 9%, цыган – 5%.*Основная часть верующих жителей Болгарии, 76% , исповедует православие, 10% верующих – мусульмане.

Больше всего цыган живет в Монтанской и Сливенской областях, чуть меньше их в Добричской области , в других районах страны их количество менее значительно. Цыганское население Болгарии неоднородно: часть цыган православные, другие выбрали для себя ислам. Соответственно кто-то ближе по менталитету к болгарам, кто- то к туркам. В крупных городах цыгане зачастую занимают нишу гастарбайтеров, занимаясь непопулярной среди остального населения работой. Нельзя сказать, что они опасны для иностранцев, но табор по соседству – отнюдь не для всех предел мечтаний, различия в образе жизни могут причинять дискомфорт. Если вас смущает возможность такого соседства, то перед покупкой дома поездите по окрестностям населенного пункта, где располагается интересующий вас дом.

Турецкое население предпочитает жить более сплоченно. Его большая часть выбрала для себя Кырджалийскую и Разградскую области. Немало турок проживает в Шуменской, Тырговиштской, Силистренской областях. В других районах страны представители этой национальности встречаются гораздо реже. Как и цыгане, они не особо конфликтны и соседство с ними безопасно, но опять же, если иной образ жизни соседа вас повод для смущения – проведите «разведку» перед покупкой.

Надо сказать, что есть еще одна причина, по которой русским рекомендуют выбирать дом в Болгарии в Варненской области. Здесь, вероятнее всего, проживает самая многочисленная русскоязычная диаспора Болгарии. Летом русскоговорящее население может составлять до 10% от общего населения города, число постоянно-проживающих носителей языка превышает 2000 человек (некоторые источники указывают и большие цифры, до 20 000). Проводятся русские вечера, встречаются объявление о поиске русских соседей. Как следствие, жить здесь тем, кто не знает болгарского, гораздо удобнее, чем в других областях страны. Многие из местных болгар знают русский, и объясниться, получить совет, привыкнуть вам будет намного проще.

*В статье использованы данные переписи населения, прошедшей в 2011 году.

Инженерные сети дома. Связь. Дороги.

Внутренние коммуникации дома – основа комфорта. Те, кто осознают возможные проблемы, стараются досконально изучить вопрос об инженерных сетях и расспрашивают перед покупкой агентов и продавцов о водопроводе, канализации и других, жизненно важных системах.

О канализации

В болгарских городах, даже очень небольших, канализация в домах любого типа обычно центральная. Но в поселках она встречается нечасто и при строительстве домов болгары устанавливают индивидуальные очистные сооружения. Подавляющее большинство малогабаритных зданий в Болгарии, расположенных в сельской местности, оборудовано септиком.

Септическая яма - это котлован, в котором установлена герметичная емкость, имеющая от одной до трех очистных камер и снабженная отверстием для откачки содержимого. Средний объем септиков в Болгарии 5-7 м?. Очистка может проводиться как с помощью биоферментов, так и без них. Их обычно засыпают летом, чтобы ускорить процесс разложения отходов и скопившегося осадка. Септик «дырявый», то есть оборудованный дренажной системой, полностью откачивают раз в 5-10 лет. Септик, построенный без нее, необходимо откачивать раз в 3 месяца. На самом деле правила требуют герметичности септиков, но болгары слишком экономны и всегда делают дренаж.

В последние годы стала набирать популярность локальная канализация, более современная и требующая технического обслуживания со стороны не чаще, чем раз в три года. В остальное время нужно только добавлять вовремя бактериальный компонент. Ею оборудованы обычно дома недавней постройки, расположенные в населенных пунктах с развитой инфраструктурой. И септик, и локальная канализация требуют наличия возможности подъезда специальной техники для откачки, которая не всегда укомплектована длинными шлангами.

О водопроводе

Только в самых глухих деревнях, настоящих медвежьих углах, отсутствует центральное водоснабжение, что очень радует. Оплата производится по счетчику. При наличии в доме центральной канализации считается как полученная вода, так и отводящаяся. Если дом оборудован септиком, водоотведение не регистрируется. По стандарту трубы систем водоснабжения прокладывают на глубине, исключающей их замерзание. Водоснабжение - круглогодичное, а перебои с подачей воды, за исключением плановых и аварийных работ – огромная редкость.

Если вы поклонник суровых реалий сельской жизни и сбежали в глубинку от благ цивилизации, купив дом, не подключенный к центральному водопроводу, знайте, что колодец на участке должен быть зарегистрирован. Выбор дома без нормального водоснабжения трудно признать разумным решением, ведь вариантов с его наличием – предостаточно.

Об электроснабжении

В Болгарии повсеместно централизованное электроснабжение. Оплачивают счета за электричество ежемесячно, по показаниям привычных для нас счетчиков. Перед покупкой, желательно поинтересоваться: какая нагрузка на электросеть считается допустимой для вашего дома. Иногда встречаются дома, оборудованные автономной системой электроснабжения, лучше воздержаться от их покупки, такой вид электрификации в быту неудобен и обходится не дешевле.

О газификации

Газовое отопление в Болгарии – большая редкость и роскошь, серьезно повышающая стоимость недвижимости. Им по статистике оборудован только каждый десятитысячный
дом. При этом система газоснабжения всегда автономная. Магистральных газопроводов в Болгарии практически нет. Заметим, что отопительный сезон, благодаря мягкому климату, длится здесь не более двух месяцев. Об альтернативных видах отопления мы поговорим в другой части статьи.

О телефонии

Стационарный телефон в Болгарии, как и в других европейских странах – эхо прошлого, от которого, впрочем, не все еще готовы отказаться. Наиболее распространена IP-телефониия.

Об охране

Самый востребованный вид охраны – сигнализация, оповещение – беспроводное, по сигналу приезжает местная вневедомственная охрана - СОД. Обойдется вам это удовольствие в 100-200 евро за год: цена услуги зависит от величины охраняемого объекта и его территориального местоположения.

О дорогах

В целом по Болгарии качество дорог среднее, но и в глухих деревнях можно увидеть приличные дороги. Крошка, гравий, асфальт – подъезды к домам встречаются любые. Если проселочные дороги вблизи интересующего вас населенного пункта разбиты, или профилированная дорога отсутствует вовсе – от покупки недвижимости в этом местечке лучше воздержаться.

Об Интернет

Развитие широкополосного и беспроводного доступа – одна из программ, внедряемых на государственном уровне. Как следствие, в городах и населенных пунктах с развитой инфраструктурой проблемы с доступом в интернет отсутствуют. Но в глубинке ситуация хуже.

продолжение часть 2 >>>.