Выбираем Болгарский дом. Часть 2.

Какого типа выбрать дом?

Мечтая о приобретении дома в Болгарии, многие представляют себе очаровательной домик на берегу моря, светлый, с огромными окнами, в греческом стиле… Но реальность вносит свои коррективы. Наша цель купить дом, пригодный для жизни в течение всего года. Чтобы прояснить ситуацию, мы классифицируем малогабаритное жилье.

Любое жилье бывает первичным и вторичным. Что это значит по отношению к частным домам?

Первичное жилье

Более 90% домов построено в расчете на покупателей-иностранцев. Многие из них входят в свежепостроенные курортные поселки, выгодно расположенные вблизи моря (но не первая береговая линия, которую полностью захватили комплексы). Да, они в основном светлые, очаровательные, с огромными окнами! А теперь о печальном. Близость моря это не только возможность хорошо отдохнуть, но и сырость, шторма в межсезонье. Панорамные окна зимой – орудие пытки и серьезные траты на отопление. Некоторые из домов этого вида строятся по-быстрому, неквалифицированными строителями, и рассчитаны исключительно на летний отдых. Зимой вы рискуете почувствовать себя последним человеком на Земле – курортная зона пуста. Оставшиеся 10% домов рассматривается в обычном порядке.

Вторичное жилье

Тут выбор богаче, но можно выделить три основных подвида:

курортный домик б/у, который до использования входил в те самые 90%;
старый дом пригодный для проживания во все времена года, без реконструкции;

дом после реконструкции или почти новый, пригодный для проживания в течение всего года.

Надо заметить, что сами болгары до курортного бума и не строили дома около пляжей. Обычно обжитые поселения отдалены от берега не меньше, чем на 5 км. Зимой, видимо, без ветра уютней. Цены на дома падают прямо пропорционально увеличению расстояния, отделяющего их от моря. Заметим, что 5 км или 15, на самом деле невелика разница. По жаре пешочком 5000 метров это суровое испытание. А если ехать, то 5 , 10, 20 км. считай одно.

Перечислим материалы, из которых чаще всего строятся болгарские дома: кирпич или камень, бетон; дерево. Чуть позже мы рассмотри каждый тип здания подробней.

Собираясь покупать дом в Болгарии, обратите особое внимание на наличие теплоизоляции в заинтересовавшем вас здании. В описании недвижимости не всегда указывают ее отсутствие, а ведь зимой вы его почувствуете. Определить навскидку – утепляли дом или нет, вам поможет толщина стен. В домах после реконструкции и в современных постройках теплоизоляция есть почти всегда.

Обратив внимание на окна в обычных болгарских домах, вы заметите, что здесь устанавливают однокамерные стеклопакеты с двумя стеклами, а не как в России – тройные. Если вы не планируете тратиться на ремонт и менять окна, то проверьте наличие уплотнителя. Поздней осенью, зимой на побережье ветер иногда бушует всерьез. В новых домах обычно устанавливаются рамы из ПВХ-пластика, в моде отделка рам пленкой «под золотой дуб». Но деревянные окна тоже встречаются.

Каменные и кирпичные дома

Дома со стенами кирпичной или каменной кладки за редким исключением предназначены для постоянного проживания. Надежные постройки в 1-2 этажа составляют значительную долю вторичного рынка болгарской недвижимости. Только здания этого типа выгодно реконструировать. В глубинке можно приобрести такие дом за копейки, но в популярных областях, они обходятся в 30 000-40 000 евро. Сегодня в Болгарии предпочитают строить монолитные дома – это дешевле и проще.

Купить именно новый каменный или кирпичный дом – трудно, большинство из них построено по индивидуальному проекту, и живут в них сами строители-хозяева. Предложения, чаще всего встречающиеся на рынке, это достаточно старые дома, реконструированные и нет.

Дом без реконструкции может оказаться домом без удобств. Отсутствие канализации, водопровода, современной теплоизоляции, внутренней лестницы между этажами - очень неприятная в быту штуки, особенно если вы планируете жить в доме круглогодично. Здания без реконструкции зачастую можно отличить от недавно перепланированных по объявлениям. Если вы, рассматривая фото недвижимости, выставленной на продажу, видите, что снимки внутренней части дома отсутствуют – это повод насторожиться, как правило, в описании реконструированных домов всегда есть фото помещений, санузла. Внушает подозрение и наличие внешней лестницы на снимках: согласитесь, что даже в мягком климате, зимой бегать по улице из гостиной в спальню, крайне неудобно, при реконструкции этот недостаток обычно устраняют

Однако, охотно покупают дома и в таком состоянии, ведь обычно эти дома дешевы и расположены в хорошей месте, на неплохом участке. Если вы готовы реконструировать здание самостоятельно, то варианты можно найти преотличные. Капитальный ремонт здания с перепланировкой и прокладкой канализации и водопровода обойдется вам в сумму от 5 000 евро (без излишней роскоши, по среднему классу). Если нанимать бригаду «под ключ», то цена решения аналогичной задачи может дойти и до 15 000евро.

Реконструированный дом хороший вариант по многим показателям. Проблемы с удобствами устранены, теплоизоляция установлена, ремонт если и нужен, то только косметический. Обычно при реконструкции старых зданий делают внутреннюю канализацию, прокладывают водопровод, подновляют или заменяют кровлю и проводят ряд других наиболее трудозатратных и дорогостоящих работ. Иногда после перепланировки делают пристройки, сообщающиеся с внутренними помещениями дома. Это может быть кухня, гараж. При наличии подобных дополнений, обратите внимание на стыки их стен со стенами дома.

Основное на что надо обращать внимание – это отсутствие сырости в подвале, если он есть, и трещины. Если на стенах без внешней теплоизоляции штукатурка трескается вертикально, а трещины как бы расширяются кверху или книзу - от дома лучше отказаться вовсе.

Монолитные дома из бетона

Как и кирпичные дома, «монолиты» различаются, прежде всего, по году постройки. При сохранении общих традиций, архитектурные решения и технические стандарты болгарского строительства в 21 веке стали иными.

Старые дома

Большинство монолитных домов не первой свежести имеют большую площадь. Однако комнаты в них зачастую небольшие, хоть их и много. Планировка может быть запутанной, гостиная иногда отсутствует, да и лестница на второй этаж может оказаться не внутри дома, а снаружи. Можно встретить здания, где вход в часть комнат возможен только снаружи. С чем связаны эти особенности планировки? Многие из этих домов принадлежали болгарским сельским семьям, традиционно не маленьким, а другая часть зданий была в недалеком прошлом небольшими отелями «семейного» типа, где сдавались отдыхающим комнаты.

Но неудобная планировка не главный минус старых «монолитов». Некоторые из них построены в бурные годы, когда прочностные характеристики, сейсмоустойчивость и качество материалов не регламентировались и в Болгарии. Не всегда есть теплоизоляция, слабоваты перекрытия. Низкокачественный бетон и недостаточно усиленная арматурой конструкция могут сделать реконструкцию дома из бетона неэффективной. Особое внимание при покупке надо обращать на плоскость стен и потолков. Если есть выпуклости, изгибы, провисы лучше откажитесь от приобретения. Ну и при наличии пристроек смотрим на стыки.

Однако у старых домов этого типа есть неоспоримое достоинство - они дешевые. Большим семьям, не располагающим избытком средств, покупка монолитного дома старой конструкции может прийтись по вкусу. Самое трудное - найти дом в хорошем состоянии. Кстати, при осмотре заинтересовавшего вас объекта, его недостатки – повод поторговаться.

Новые монолитные дома

Выбор дома в Болгарии, если вы рассматриваете постройки последних лет, это, по сути, выбор не дома, а места, где он построен. Сейчас монолитное строительство стандартизировано, и бешеная экономия отошла в прошлое, уступив по приоритетности место качеству и комфорту.

Сегодня фундамент и каркас домов изготавливают из монолитного бетона, стены возводятся из легкого кирпича, теплоизоляция по стандарту всегда укладывается снаружи, за ней идет армирующая сетка, а далее штукатурка или иной вид фасадной отделки. При проектировании домов соблюдаются нормы строительства, призванные увеличить энергоэффективность и сейсмоустойчивость постройки. Увеличению также служат усиление несущих элементов конструкции и монолитный, усиленный фундамент. Бетон позволяет реализовывать любые проекты с легкостью, и дома архитектурно весьма разнообразны. Обычно в новых частных домах два этажа, максимум – три. По цене «монолиты» в одном ценовом сегменте с кирпичными и каменными домами после реконструкции.

Дома из дерева

Щитовые сборные дома или, как их у нас называют – каркасные, в Болгарии являются большой редкостью. Дома из бруса, столь популярные в России здесь тоже практически не встречаются. По словам риэлторов, это скорее традиция и особенность менталитета местных жителей. Несмотря на то, что лесов в Болгарии достаточно, деревянные дома, которые все же иногда встречаются – это импорт, дорогой по болгарским меркам и не пользующийся популярностью. 

В строительстве дерево используют преимущественно в отделочных работах и для изготовления балок перекрытий. Если вы думали о покупке экологичного дома из дерева, то вам лучше отказаться от этой идеи, так как интересных вариантов вы попросту не найдете.

Летние дома

Покупка дома в Болгарии как дачи – нецелесообразная трата денег по многим причинам:
- Здания этого типа не имеют хорошего фундамента, что существенно сокращает срок их службы, реконструкция невыгодна.
- Отсутствует теплоизоляция, что исключает возможность пребывания в доме в межсезонье, утепление нерентабельно.
- Водопровод на дачах обычно летний, а канализация зачастую к дому не подведена.
- Затраты на содержание и охрану дачи в ваше отсутствие такие же, как у полноценных домов.
- Дома этого типа не дают право покупателю получить вид на жительство.
Если вас интересует летний отдых на море, то покупка квартиры в большинстве случаев выгоднее. Ну а если, вы планируете когда-нибудь уехать в Болгарию на ПМЖ, то и тут и думать не о чем.

Подводя итог этой части статьи, можно резюмировать: будьте готовы к ремонту. Купить дом «въезжай и живи» труднее, чем аналогичную квартиру. Но сделав все под себя единожды, вы получите массу удовольствия от проживания в своем собственном доме. А его обслуживание, не обойдется вам дороже, чем содержание апартаментов в современном комплексе.

Виды отопления

Отопление тот самый камешек, попавший в обувь, та самая ложка дегтя и заноза под ногтем. Почему? Мы уже писали, что газовое отопление в Болгарии может быть только автономным и встречается исключительно редко.

Зимой, на побережье Болгарии, температура редко падает ниже плюсовой отметки. И если болгары частенько готовы мерзнуть во имя экономии, то россияне в межсезонье холод терпеть не хотят. Центральное отопление нас разбаловало. По нашим меркам: +5 °С – пора топить

.

Сегодня в болгарских домах самый популярный вид отопления дровяной камин. Да, да! В 21 веке – дрова. Отопительные системы, работающие на электричестве, обходятся намного дороже. Не только дома в Болгарии согревают с помощью дров, даже в квартирах, если собственники жилья на собрании отказались от парового центрального отопления, ставят классическую буржуйку. Дрова заготавливают заранее, покупая их в конце зимы, начале весны. На средний по площади дом уходит в течение отопительного сезона 10-12 кубометров дров. Их стоимость составляет примерно 60 лев за 1м?. Но не все так страшно, и сидеть у открытого огня, согревая руки, вам не придется – современные отопительные системы на основе камина могут распространять тепло по всему дому.

Чаще всего встречается отопление камином двух видов: с воздушной разводкой (в старых домах северных и центральных областей); с разводкой нагретой жидкости по радиаторам (современная система).

Раньше центральную часть дома занимал большой каменный камин, лестница на второй этаж делалась открытой, чтобы теплый воздух, поднимаясь, согревал комнаты наверху. Толстые каменные стены, небольшие окна, деревянные полы на лагах - все элементы конструкции должны были способствовать сохранению тепла. Отточенная веками система. Позже стали делать воздуховоды, идущие от камина, разводя их по комнатам. Но нельзя, не покривив душой, сказать, что эти ухищрения обеспечивали комфортную температуру по дому равномерно. Сегодня в старых домах, сохранивших такую систему, в комнатах второго этажа дополнительно устанавливают кондиционеры или конвекторы.

Современный камин - это котел с незамерзающей жидкостью, которая циркулирует, разнося тепло, по трубопроводу и радиаторам, установленным в комнатах. Вид топки может быть любым: их делают встраиваемыми, отдельно стоящими, используют в качестве центрального очага, некоторые нанимают для их оформления дизайнеров. С помощью камина можно не только радиаторы нагревать, но и бойлер, это делают для экономии электричества.

Новые дома в Болгарии часто оборудуются итальянскими котлами, которые могут работать как на дровах, так и на электричестве и специальных гранулах. В них встроена система автоматической регулировки, позволяющая поддерживать в доме заданную температуру. Гранулы оказываются очень выгодными, если требуется автоматическая поддержка температуры. Этот котел не потребует много пространства и прекрасно будет себя «чувствовать» даже в пристройке. Его можно установить и как основную отопительную систему, и как параллельную (дублирующую или дополнительную).

Установка отопительной системы, имеющей мощность, достаточную для обогрева дома площадью до 200 м?, с нуля, то есть с разводкой, радиаторами и котлом, обходится примерно в 5000 евро. Если вы планируете приобрести дом в Болгарии для круглогодичного проживания, то разумно поискать варианты домов, где установлена хотя бы разводка с радиаторами.

Отопление с помощью кондиционеров и конвекторов по популярности на втором месте. Однако постоянно пользоваться им, как мы и говорили, - накладно. Его предпочитают, если не живут в доме круглогодично, а бывают зимой наездами. Кондиционер может быстро прогреть воздух, а конвектор способен поддерживать заданную температуру продолжительное время, его установка обойдется дешевле.

Под крышей дома моего. Кровля

Покупка дома в Болгарии на вторичном рынке – всегда немного рискованная затея. Но зная на что смотреть, вы убережете себя от неприятных сюрпризов. При осмотре, особе внимание необходимо уделять крыше и качеству кровельного покрытия. Проблемы с кровлей встречаются в выставленных на продажу домах редко, их наличие обоснованный повод для уменьшения стоимости жилья, ведь последствия протечек разорительны. Плесень, вздутые полы, отвалившаяся штукатурка, согласитесь, хорошего - мало.

Осматривая крышу снаружи, обращайте внимание на плотность прилегания друг к другу элементов кровельного покрытия, отсутствие кусков черепицы, трещины на них: каждый дефект может стать причиной протечки. Оцените состояние доступных для осмотра перекрытий.

Вторым этапом обследования станет посещение чердака. В старых домах следы протечек долго искать не придется. В новых домах, не имеющих чердака, осматриваются покаты и скосы, отделанные гипсокартоном. Если протечка была, то гипсокартон хоть немного, но провиснет. Во вторичке с деревянными стропилами проверьте – не гниют ли они.

Участок, ограждение

В Болгарии, участки в черте города или другого населенного пункта обычно имеют площадь 5-7 соток. Участки размеров в 10 соток редкость и удача. Покупая дом на вторичном рынке недвижимости, мы приобретаем и уже обработанную кем-то землю. Повезет - понравившийся вам вариант будет иметь участок с озеленением или даже садиком, если дом достаточно старый. По наличию и разнообразию зелени можно определить национальность бывшего владельца. Например, англичане нередко часть участка засыпают гравием, их возня с зеленью не привлекает. Местные жители могут и не любить огородничество, но хоть пару фруктовых деревьев да посадят. Многие европейцы предпочитают профессиональный ландшафтный дизайн, такой сад не требует серьезного ухода, а выглядит очень эстетично. Ухоженный участок, наличие бассейна, хозяйственные постройки, безусловно, вас порадуют, однако и на цене скажутся, не в вашу пользу.

Здесь не принято ставить двухметровые сплошные заборы: от воров никакой забор не убережет, если недоброе задумают, а от соседей болгары не прячутся. Нефасадную часть двора, скрытую от глаз прохожих, в целях экономии могут огородить рабицей, а обычный забор строится из кирпича или специальных блоков и отделывается деревом, реже металлом. Каменные заборы встречаются не часто, но выглядят очень хорошо.

Дом и участок в отсутствие хозяина: безопасность и сохранность

Грамотный выбор дома в Болгарии - это не только кропотливое изучение предложений на рынке недвижимости, осмотр интересных вариантов и изучение инфраструктуры поселений. Выбирая дом – вы выбираете и соседей. Болгары - дружелюбны, всегда готовы помочь и выручить. Купив дом, постарайтесь поддерживать с соседями теплые отношение, ведь от них во многом зависит сохранность дома в ваше отсутствие.

Безопасность

Если вы не собираетесь жить в доме круглогодично, то надо понимать, что мало повесить замок и уехать – для защиты дома нужно принять дополнительные меры. Соседский пригляд - тоже не панацея. Основной способ охраны имущества – сигнализация. При нарушении границы, оснащенного сигнализацией объекта, сигнал уходит по беспроводной сети GSM на пульт охранной службы. В Болгарии охраной домов занимает СОД – аналог нашей вневедомственной охраны. В городе промежуток времени от сигнала до их приезда составит 3 минуты, в деревне – до 15 минут.

Сохранность

Если вы уезжаете на длительное время, то дом нужно подготовить: проверить исправность системы вентиляции, слить воду с бойлера, перекрыть доступ воды в дом, во избежание заморозки воды в трубах, отрубить электричество и т. п.. Касаемо подготовки квартиры к длительному отсутствию жильцов уже рассказывалось на нашем сайте.

Дом снаружи и двор не законсервируешь, ведь растения нуждаются в поливе, а крыльцо и терраса в зимнее время – в чистке при снегопадах. Если у вас нормальные отношения с соседями вы можете попросить их приглядеть за домом. Если это невозможно, не расстраивайтесь: в Болгарии достаточно сервисных предприятий, оказывающих услуги по уходу за пустующими домами и подготовке их к приезду хозяина.

Несколько слов в заключение.

Дом, вероятно - лучшая недвижимость. В квартире вы никогда не сможете почувствовать себя хозяином по-настоящему и расслабиться. Подойдите к выбору ответственно и ваша мечта исполнится. Перед покупкой обязательно приезжайте осмотреть понравившийся дом, осмотр надежно вас застрахует от разочарования потом. Надеемся, что наша статья поможет вам определиться с предпочтениями.

Переходим к практике! Выбираем дом в Болгарии >>